العقود التي تبرم خارج دائرة التسجيل العقاري

التسجيل  في دائرة التسجيل العقاري هو الإجراء القانوني الذي يتم بموجبه توثيق الحقوق العينية العقارية، مثل: الملكية، والرهن، وحق التصرف، والوقف، فيسجلات رسمية تديرها دائرة التسجيل العقاري التابعة لوزارة العدل. ويهدف هذا النظام إلى إستقرار المعاملات من خلال :

1. إثبات الملكية والحقوق العقارية بصورة رسمية ومعلنة.
2. منع حالات التزوير والنزاعات المتعلقة بالملكية.
3. توفير مرجعية قانونية موثوقة تنظم التعاملات العقارية وتحمي أطرافها.

وقد نصت المادة الرابعة من القانون المذكور على ما يلي:

 “لا يجوز إجراء التصرفات العقارية على الحقوق التي صدر بها حكم قضائي حائز على درجة البتات أو قرار قانوني له قوة الحكم القضائي إلا بعد تسجيل تلك الحقوق في السجل العقاري.”

و بناءاً على المادة أعلاه فإنه لا يؤخذ بأي حق عيني عقاري ما لم يتم تسجيله، وهو ما يجعل التسجيل ليس مجرد وسيلة لإثبات الحق، بل شرطًا جوهريًا لنشوء هذا الحق قانونًا.

و كذلك يعطي الحجية المطلقة حيث ما يُدرج في السجل العقاري يُعد حجة قانونية ملزمة للكافة، ولا يمكن الطعن به إلا بالتزوير.

 بالإضافة الى تحقيق الاستقرار والثقة القانونية من خلال تعزيز الثقة العامة في السجلات العقارية، وتمنع أي تلاعب أو ادعاءات باطلة تتعلق بالملكية العقارية.

أما بالنسبة للعقود العقارية التي تسجل خارج دائرة التسجيل العقاري

فإنها عقودًا باطلة بطلانًا مطلقًا، لعدم إستيفاء الشكلية القانونية التي أوجبها المشرّع في المادة الرابعة من قانون التسجيل العقاري. ويترتب على هذا البطلان , عدم انعقاد العقد قانونًا و نكون في هذه الحالة أمام عقد غير مسمى يترتب عليه إما طلب إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد أو رفع دعوى تمليك إذا توافرت شروطها القانونية منها أما أن يكون المشتري ساكناً في العقار أو يكون قد غرس أو أنشأ مباني أو تحسينات جوهرية عليه أو المطالبة بالفرق بين البدلين

و في حال حدوث ضرر يكون للمشتري حق بطلب التعويض عن الأضرار

وفي الختام تُجسد المادة الرابعة من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 محورًا أساسياً في النظام القانوني للعقار في العراق، إذ جعلت من التسجيل العقاري شرطًا لقيام الحق العيني ذاته، وليس مجرد وسيلة لإثباته. كما منحت السجلات العقارية حجية مطلقة لا يمكن المساس بها إلا من خلال دعوى التزوير. وفي المقابل، فإن العقود العقارية المبرمة خارج دائرة التسجيل تُعد باطلة بطلانًا مطلقًا، ولا تترتب عليها آثار نقل الملكية، وإن كانت قد تُنشئ التزامات شخصية يمكن أن تُشكل أساسًا للمطالبة بالتعويض أو لرفع دعوى التمليك ضمن شروط محددة. ومن ثمّ، يُمكن القول إن الالتزام بالإجراءات الشكلية التي فرضها القانون يُعد الضمانة الأساسية لتحقيق الاستقرار العقاري وصون الحقوق ضمن إطار قانوني منضبط وواضح.