شراء العقار في العراق

شراء العقار في العراق ؟
اذا كنت ترغب في شراء عقار تضمن به مستقبل عائلتك عليك باتخاذ كافت الاجراءات القانونية برفقة كادر متخصص من المحامون يجب السؤال ليس فقط من هو المالك بل هل توجد اشارة حجز او اشارة رهن و التي تعد من موانع التسجيل، فقد يكون السند صحيحاً والمالك ظاهرا في القيود العقارية. لكن العقار مثقل بإشارة حجز أو رهن تمنع البيع .

الحجز على العقار يعني وجود قيد قانوني يوضع على سجل العقار بسبب دعوى أو دين أو إجراء قضائي أو تنفيذي. هذا القيد يعني أن حرية التصرف بالعقار أصبحت مقيدة. فلا يجوز التعامل معه كعقار خال من الموانع قبل معرفة سبب الحجز والجهة التي وضعته وطريقة رفعه.

في قانون التسجيل العقاري العراقي تعد موانع التسجيل قيودا قانونية تمنع إجراء التسجيل ومنها الحجز الواقع على العقار من سلطة قضائية أو رسمية مخولة قانونا. كما تمسك دائرة التسجيل العقاري سجلا خاصا للحجز وموانع التسجيل يتضمن أوصاف العقار وصاحب الحقوق وتفاصيل طلب الحجز وتاريخ وروده. 

أما الرهن على العقار فهو لا يوضع لمجرد المنع. بل يكون غالبا ضمانا لدين. أي أن المالك يبقى مالكا للعقار لكن العقار يكون ضامنا لدين الدائن. فإذا لم يسدد المدين الدين قد يكون للدائن المرتهن حق التقدم على غيره في استيفاء حقه من ثمن العقار. وقد عرف القانون المدني العراقي الرهن التأميني بأنه عقد يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينيا يتيح له التقدم على الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة. 

الفرق بين الحجز والرهن أن الحجز غالبا يرتبط بإجراء قضائي أو تنفيذي لمنع التصرف أو ضمان حق محل مطالبة. أما الرهن فينشأ عادة باتفاق بين مالك العقار والدائن لضمان دين معين. لذلك قد ترى في السجل العقاري إشارة حجز بسبب دعوى أو تنفيذ. وقد ترى رهن تأميني لمصرف أو دائن أو جهة تمويل.
و من حيث الأصل قد يتصرف الراهن بالبيع وغيره في العقار المرهون رهنا تأمينيا. لكن هذا التصرف لا يؤثر في حق الدائن المرتهن. معنى ذلك أن المشتري قد يشتري عقارا ويبقى حق المرتهن قائما إذا لم يعالج الرهن قانونيا قبل الشراء أو أثناء التسجيل. 

والحجز على العقاريحتاج سندا قانونيا وشروطا. وقد قررت محكمة التمييز الاتحادية أن طلب الحجز الاحتياطي يكون فاقدا لسنده القانوني عند عدم توفر شروط الحجز المحددة في المادة 231 من قانون المرافعات المدنية. وهذا يبين أن وجود إشارة الحجز لا يعني دائما أن الطريق مسدود. لكنه يعني أن الموضوع يحتاج فحصا قانونيا قبل الإقدام على الشراء أو الطعن أو طلب الرفع. 
اما بالنسبه لدار السكن الأصل يحتاج تفصيلا دقيقا بحسب نوع الدين ووضع المدين والعقار. وقد ورد في أحد مبادئ القضاء أن دار السكن لا يجوز حجزها وبيعها إذا كان المدين لا يملك غيرها ولم يكن الدين ناشئا عن ثمنها أو لم تكن مرهونة. لذلك لا يصح إعطاء جواب عام دون قراءة السند وسبب الدين والإجراءات التنفيذية. 

الخلاصة أن الحجز والرهن على العقار في العراق ليسا مجرد ملاحظة إدارية. بل قد يغيران مصير البيع كله. العقار الآمن هو العقار الذي تثبت حريته من القيود في السجل العقاري. وأي شراء قبل هذا الفحص قد يحول حلم التملك إلى دعوى طويلة أمام المحاكم عليه دائما قبل اي خطوه استشر محامي مختص لكي تكون خطواتك امنه .